Bidimmo digitalizza la compravendita: costi fissi, offerte trasparenti e immobili verificati.
Per un’azienda, un costruttore o un gestore di portafogli immobiliari, vendere un immobile non significa soltanto trovare un acquirente. Significa gestire documenti, verifiche, visite, offerte e negoziazioni, mantenendo sotto controllo tempi e costi e cercando, allo stesso tempo, di non disperdere il valore dell’asset.
È proprio da questa esigenza che nasce Bidimmo, piattaforma digitale fondata da Federica Cucchi con l’obiettivo di trasferire online non soltanto la pubblicazione dell’annuncio, ma l’intero processo di compravendita.
«La digitalizzazione nell’immobiliare si ferma ancora troppo spesso all’annuncio», spiega Cucchi. «Vedi l’immobile e le fotografie, ma poi il processo torna a essere quello tradizionale. Con Bidimmo abbiamo voluto digitalizzare anche il momento più importante dell’operazione: quello in cui si ricevono le offerte e si forma il prezzo di vendita».
Quando il problema è gestire un intero portafoglio
L’idea nasce anche dall’esperienza professionale di Cucchi nella finanza strutturata e nelle cartolarizzazioni di non-performing loans. Un ambito nel quale, al termine del ciclo di vita del credito, può essere necessario vendere privatisticamente l’asset sottostante per remunerare il titolo di cartolarizzazione.
Ed è proprio qui che il modello può assumere un interesse particolare per servicer, gestori di portafogli, investitori e costruttori.
«Ci sono operatori che gestiscono portafogli granulari affidandosi a una pluralità di intermediari. Bidimmo può intervenire su questo processo, sia per efficientarne la gestione sia per rendere più prevedibili i costi».
Il primo elemento distintivo è infatti economico: non viene applicata una provvigione percentuale sul valore dell’immobile, ma un costo fisso legato al processo.
Nell’immagine, Federica Cucchi, CEO & Founder di bidimmo.it
Per chi deve dismettere più immobili, la differenza può diventare rilevante soprattutto sul piano della pianificazione.
«Un costo fisso è determinato e budgettabile», sottolinea Cucchi. «Se il costo cresce invece in percentuale insieme al valore dell’immobile, le cifre possono diventare importanti. Inoltre, con asset complessi, aggiungere il costo della provvigione percentuale sull’acquirente, impatta giocoforza sul prezzo di realizzo dell’immobile».
Offerte online e visibili in tempo reale
Il secondo punto riguarda la formazione del prezzo.
Una volta verificato e pubblicato l’immobile, Bidimmo consente agli utenti registrati di presentare le proprie offerte online. Durante la finestra temporale definita per la vendita può così svilupparsi una competizione al rialzo tra i potenziali acquirenti.
Non si tratta però di un’asta tradizionale.
Gli acquirenti (anonimizzati da un nickname) interagiscono e vedono tutte le offerte direttamente sotto l’annuncio su bidimmo, generando una sana competizione sul prezzo. Il venditore dalla propria dashboard vede le offerte ricevute e le informazioni relative agli offerenti, compresa la modalità con cui intendono finanziare l’acquisto. Può quindi valutare non soltanto l’importo offerto, ma anche le caratteristiche dell’offerente.
«Il venditore vede tutto direttamente. Non c’è qualcuno che gli riferisce che è arrivata un’offerta: l’offerta è lì, visibile in tempo reale nella piattaforma».
Questo significa che l’offerta economicamente più alta non deve necessariamente essere quella scelta. Un proprietario potrebbe, per esempio, ritenere preferibile una proposta leggermente inferiore proveniente da un acquirente che dispone già della liquidità rispetto a una subordinata all’ottenimento di un mutuo.
«Il venditore non sceglie soltanto l’offerta che preferisce: può scegliere l’offerente che considera più adatto».
Un caso concreto: tre acquirenti e 10.000 euro in più
Durante l’intervista Cucchi mostra una vendita effettivamente gestita attraverso la piattaforma.
La finestra competitiva era durata due ore e aveva coinvolto tre potenziali acquirenti. Le offerte si sono susseguite online fino a portare il prezzo a circa 10.000 euro in più rispetto alla prima proposta.
È un singolo caso e non un risultato automaticamente replicabile in ogni vendita, ma serve a mostrare concretamente il meccanismo.
Quando gli interessati sanno che esistono altri potenziali compratori e possono vedere l’evoluzione delle offerte, la negoziazione non avviene più attraverso comunicazioni separate, ma all’interno di un processo condiviso, trasparente e tracciabile.
«Tutti vedono tutto», sintetizza Cucchi.
Prima di vendere, l’immobile viene verificato
Digitalizzare la trattativa, però, risolve soltanto una parte del problema. Uno dei momenti più delicati nella compravendita immobiliare arriva infatti quando emergono documenti mancanti, difformità urbanistiche o questioni legate alla provenienza dell’immobile.
Per questo Bidimmo interviene prima della pubblicazione.
«Noi mettiamo in vendita soltanto immobili già “legittimi”. Geometri e architetti verificano la regolarità urbanistica/edilizia, un legale verifica tutta la documentazione».
Se emergono criticità che devono essere risolte, l’asset viene quindi regolarizzato prima di arrivare alla fase commerciale.
L’obiettivo è portare sul mercato un immobile che Cucchi definisce “pronto per andare dal notaio”.
Gli utenti acquirenti possono inoltre accedere preventivamente al pacchetto documentale disponibile per il download nell’annuncio su Bidimmo, invece di scoprire le informazioni soltanto quando la trattativa è già avanzata.
Per un’azienda che deve gestire numerose dismissioni, questo significa poter standardizzare anche una fase che normalmente richiede interlocuzioni, verifiche e passaggi differenti per ciascun asset.
Dalla documentazione al rogito, tutto in un unico processo
La dashboard a cui accedono gli utenti (venditore o acquirente) consente la gestione e il controllo delle diverse fasi della vendita.
Il proprietario dispone di una checklist della documentazione necessaria e può caricare direttamente i file; quando serve, il team di Bidimmo può supportarlo anche nel reperimento dei documenti.
Il processo di bidimmo prevede poi la pubblicazione dell’annuncio “in prima fila” sui principali marketplace, l’organizzazione delle visite, la ricezione delle offerte e la generazione della proposta di acquisto.
Una volta selezionato l’acquirente, il processo prosegue con il supporto legale nella negoziazione e con l’accompagnamento fino al rogito notarile.
«Abbiamo cercato di mettere tutto nello stesso ambiente digitale. Il proprietario apre il proprio profilo e quello che accade durante la vendita è sempre visibile all’interno della dashboard».
È un cambio di impostazione particolarmente interessante quando non si deve vendere una singola abitazione, ma governare più asset con procedure omogenee, informazioni accessibili e costi già quantificabili.
La tecnologia non sostituisce le competenze
Nel modello descritto da Cucchi, digitalizzare non significa eliminare le professionalità necessarie a una compravendita.
Al contrario, alcune attività restano affidate agli specialisti competenti.
«Una problematica urbanistica la deve risolvere un geometra o un architetto. Una questione legale relativa all’atto di provenienza o a un’eredità deve essere valutata da un avvocato».
La piattaforma mira piuttosto a coordinare queste competenze dentro un processo unico, riducendo i passaggi manuali e facendo arrivare l’immobile alla vendita con le verifiche già effettuate.
È anche per questo che, secondo Cucchi, il modello può essere interessante per chi gestisce patrimoni professionali.
Non si tratta semplicemente di mettere online un annuncio, ma di trasformare la compravendita in un flusso digitale interattivo, trasparente e verificabile dall’inizio alla fine.
«Ormai gestiamo online attività sensibili quanto la vendita di un immobile. Nell’immobiliare tradizionale, invece, la parte più importante del processo è rimasta ancora analogica. È esattamente quello spazio che abbiamo voluto digitalizzare».
