24/02/2022
Il caso Idealista
L’applicazione delle tecnologie digitali nell’industria del Real Estate ha seguito una crescita più lenta rispetto a quella di altri settori. Il termine Proptech (Property Technology) viene coniato, infatti, nel 2014 nel Regno Unito e fa riferimento all’applicazione della tecnologia e delle piattaforme digitali al settore immobiliare.
Oltre al mercato immobiliare in senso stretto, rientrano nel concetto di Proptech anche gli edifici e le città intelligenti, le Smart City, ovvero quegli edifici e quelle aree urbane che utilizzano la tecnologia per ottimizzare e rendere più efficienti le infrastrutture e i servizi per chi li abita.
La Smart City è una città in cui le nuove tecnologie, dall’Internet of Things (IoT) al 5G, vengono utilizzate per gestire le risorse in
modo intelligente e sostenibile, con lo scopo di migliorare la vita dei cittadini o di chi si trova in quella città. Gli obiettivi di una Smart City consistono nel ridurre le emissioni e i consumi energetici, ottimizzare la raccolta dei rifiuti e il trasporto pubblico
nonché ridurre il degrado urbano, ma le sue applicazioni hanno risvolti positivi anche per la scuola, il turismo e la sanità.
Gli strumenti di cui si avvale vanno dalla geolocalizzazione dei dati all’identità digitale, con un ruolo decisivo rivestito dall’uso dei sensori. Attraverso i sensori è infatti possibile rilevare in tempo reale le condizioni del traffico e adattare i semafori di conseguenza, monitorare il grado di inquinamento dell’aria o lo stato di salute di impianti energetici e ambientali.
Un esempio in questo senso è il progetto avviato dal comune di Firenze nel 2019 grazie ai finanziamenti del progetto europeo Replicate, per l’irrigazione dei giardini delle ex Officine Galileo e Porta Leopolda, dove decine di sensori misurano la temperatura e l’umidità del terreno e li confrontano attraverso il Cloud con le previsioni meteo per decidere quanto e quando irrigare. In questo modo si stima un risparmio del 30% di litri di acqua all’anno, nonché l’ottimizzazione dei sopralluoghi e degli spostamenti degli operatori ambientali
Lo sviluppo e l’utilizzo di queste tecnologie rappresentano un importante impulso per lo sviluppo economico, là dove pubblico e privato possono collaborare per raggiungere obiettivi comuni, come nel caso della partnership tra Idealista, il colosso immobiliare spagnolo, e il CIE-MAT, il Centro per la Ricerca Energetica Ambientale e Tecnologica, che grazie ai
dati Lidar forniti dall’IGN (Istituto Geografico Nazionale), sono riusciti a calcolare il potenziale solare di tutti i tetti degli edifici spagnoli, offrendo agli utenti online la possibilità di verificare se la propria casa o condominio fosse adatta ad ospitare
un impianto fotovoltaico, calcolandone i costi di messa in opera e il risparmio che avrebbero potuto ottenere.
Il futuro della Smart City sarà quello di estendere l’utilizzo delle tecnologie e mettere in comunicazione infrastrutture ed amministrazione smart con gli Smart Building, edifici in cui gli impianti sono gestiti in modo da minimizzare il consumo energetico ed accrescere la sicurezza dei suoi abitanti.
Non solo impianti fotovoltaici quindi, ma impianti automatizzati per gestire illuminazione e temperatura, oppure sistemi di videosorveglianza e di allarme. Secondo gli Iot Analytics reports del 2018, gli Smart Building rappresentavano già il terzo più ampio segmento del mercato IoT con un trend in forte crescita.
L’aspetto più rilevante che ne risulta è che gli investimenti intelligenti innescano un circolo virtuoso di crescita economica generando capitale per nuovi investimenti in Smart City e divenendo attrazione di imprese, residenti, turisti, studenti e talenti, che potrebbero contenere quella sorta di “fuga” dalle grandi città che la pandemia e lo smart working hanno messo in atto.
La Proptech nel mercato immobiliare
Le nuove esigenze create dalla pandemia hanno trovato nel Proptech un importante alleato anche nel mercato immobiliare. Le nuove tecnologie non solo danno la possibilità di realizzare visite a distanza all’immobile tramite video o app che migliorano sempre di più l’user experience dei potenziali acquirenti, ma il Proptech si occupa anche di fornire supporto nella gestione delle proprietà. Che si tratti dell’utilizzo di dashboard digitali, di lanciare e supportare campagne di crowdfunding per nuove costruzioni o investimenti immobiliari, il Proptech è in grado ampliare la conoscenza del mercato e supportare i processi decisionali grazie all’utilizzo dei big data e della Research & Analytics.
I modelli di valutazione automatica o AVMs (Automated Valuation Model) degli immobili e le ricerche di mercato sono adesso portate avanti con il supporto della tecnologia. “Grazie all’applicazione della tecnologia e dell’intelligenza artifciale possiamo creare processi che ripetono le azioni dell’essere umano, quindi possiamo insegnare a una macchina ad agire come noi agiremmo in una determinata situazione” spiega Giada Marino, head Advisory & Valuation di idealista/data Italia. “In questo modo – continua – abbiamo in poco tempo tutti i dati necessari per iniziare la valutazione del portafoglio, risparmiando tempo e denaro”.
Applicando l’intelligenza artificiale al processo valutativo di un immobile è quindi possibile compiere in automatico le azioni ripetitive effettuate durante il processo di stima. È possibile addestrare una macchina a valutare tutto ciò che caratterizza una proprietà, come la superficie, il numero di locali, dei bagni, il piano occupato, lo stato di manutenzione, la presenza di balcone o terrazzo.
“Non solo – aggiunge Marino -, prima di iniziare la valutazione del portafoglio, la tecnologia e l’intelligenza artificiale possono supportare il processo valutativo in tutte le attività di data remediation come, ad esempio, l’aggiornamento automatizzato o il monitoraggio periodico dei dati catastali”.
Al fine di supportare il processo decisionale, è possibile studiare gli indicatori fondamentali del mercato immobiliare per comprendere il mercato di zona dove gli immobili sono ubicati o, più in generale, dove si vogliono effettuare gli investimenti.
Per permettere agli utenti di effettuare ricerche di mercato in tempo reale, idealista/data ha messo online il Market Navigator che stima il valore di vendita e di affitto di qualsiasi tipo di immobile e genera, in pochi minuti, report di valutazione personalizzati e completi.
Alcune delle metriche che vengono fornite automaticamente insieme alla valutazione sono: l’indice di domanda, il rating, il rischio, l’assorbimento, i tempi di vendita, il prezzo unitario richiesto, il momento del ciclo immobiliare, il tasso di sforzo e il forecast.
“Nell’algoritmo valutativo per stabilire il valore di mercato degli immobili – precisa Paolo Scalia, Head of Sales di idealista/data Italia- non vengono inseriti solo i prezzi richiesti, ma anche tutte le controfferte che si registrano sul portale in modo da trovare il punto di incontro tra l’offerta e la domanda e stabilire il valore del mercato”.
La creazione di modelli automatici di valutazione immobiliare ed il progetto idealista/energy per il fotovoltaico, sono solo alcuni degli ambiti di applicazione dell’intelligenza artificiale, della tecnologia e dei big data all’interno dell’industria immobiliare, mercato senza dubbio in fermento che sta introducendo prodotti innovativi in tutti i suoi sottosettori.
